ЗОНАЛЬНОЕ СВИДЕТЕЛЬСТВО ДЛЯ ОСВОЕНИЯ УЧАСТКА
Дата публикации: 12.08.2012
Трудно переоценить социально-политическую значимость проблем, которые обсуждались на недавно прошедшем V пленуме Союза архитекторов России. Состояние дел в градостроительстве страны вызывает серьезную тревогу не только у зодчих и строителей, но и во всем обществе. Поэтому с таким вниманием и надеждой отнеслись к материалам пленума, рассматривая их как важнейшие документы, неразрывно связанные с развитием экономики страны, созданием нормальных условий для проживания. Это показала и наша беседа с участником работы пленума — начальником Главного управления архитектуры и градостроительства администрации, главным архитектором г. Уфы Борисом ЧЕЛЫШЕВЫМ. — Действительно, — подчеркнул Борис Александрович, — почти все вопросы в масштабах государства, которые обсуждались на пленуме, в полной мере актуальны и для отдельно взятого города в любом регионе страны, в том числе и Уфы как одного из крупнейших поселений и центра сосредоточения мощных производительных сил. Так уж получилось, что экономические основы в стране принципиально изменились, а официальная система градорегулирования продолжает существовать практически в прежнем неизменном виде.
Градостроительство перестало быть сферой государственного планирования, хотя, согласно российской Конституции, гражданам со стороны нашего государства гарантируются права на благоприятные условия проживания, улучшение экологической обстановки, развитие транспортной и социальной инфраструктуры. Осуществление таких прав предусматривают и градостроительное планирование развития поселений, государственное нормирование градостроительной деятельности, участие граждан и общественных объединений в обсуждении, размещении предприятий и учреждений в соответствии с требованиями зонирования территорий… Рыночные же условия, в которых начинает жить страна, отвергли многие из основных юридически-правовых требований и внесли принципиально иные. К примеру, ранее существовавшая система отвода земельных участков под строительство имела чисто формальное значение, поскольку единым застройщиком и владельцем недвижимости было государство в лице отдельных предприятий и ведомств. Их не беспокоили ни правовые, ни финансовые проблемы. Теперь же у нас появилось множество собственников недвижимости, инвесторов, частных застройщиков.
Что мы получили в результате? Живем в рыночных условиях, а действуем по схеме прошлого века, когда градостроительные изменения осуществляют юридические и физические лица, которым эта недвижимость (в данном случае земельные участки) не принадлежит…. — Парадокс?.. — …И с далеко идущими последствиями. В результате застройщики не получают гарантий на долгосрочное владение земельными участками и привлечения инвестиций, инвесторы лишены возможности планирования вложений в градостроительство, владельцы недвижимости не имеют возможности реагировать на конъюнктуру рынка… Все в ущербе. В первую очередь государство. — И все это отражается на авторитете органов архитектуры и градостроительства, их отношениях с местными властями и, конечно же, с застройщиками, вызывает массу жалоб населения… — Естественно.
Местные власти вынуждены либо негативно реагировать на само существование этих учреждений, хотя они в своей деятельности основываются на неизменных положениях законодательных и нормативных документов, либо активизировать действия по правовому зонированию подведомственной территории с тем, чтобы изменить эту парадоксальную ситуацию. Нам повезло в том смысле, что администрация Уфы при активной поддержке правительства Республики Башкортостан разработала систему правового зонирования территории города, и сегодня Уфа в сравнении с другими крупнейшими городами России выглядит довольно неплохо. Это относится в первую очередь к разработке градостроительной и градорегулирующей документации, что обеспечивает увеличение доходной части городского бюджета за счет поступления финансовых средств в виде платы за землю. Разумеется, более стабильным стало развитие городской территории. — Сейчас много говорят о так называемых зональных регламентах застройки как о важнейшем методе обеспечения гармоничного развития города. Работа, связанная с зонированием, огромна по масштабу и чрезвычайно важна по значимости. Вы разделяете эту точку зрения? — Безусловно. Это, если хотите, фундамент сооружаемого здания. Зональный регламент разрабатывался у нас большим авторским коллективом с участием крупных специалистов из Санкт-Петербурга.
В основе его была утвержденная документация, в том числе Генеральный план развития Уфы, Нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Башкортостан и Уфы в сфере градорегулирования, экологии, охраны исторического и культурного наследия. Отличие этого документа от других ему подобных в том, что в него включены именно экологические и историко-архитектурные регламенты, разрешены физические параметры объектов недвижимости. Я бы хотел подчеркнуть, что правовые режимы градостроительных изменений, установленные во всех частях Зонального регламента. действуют по принципу послойного наложения. Если объект недвижимости расположен на территории одновременного действия нескольких регламентов, то названный режим устанавливается путем суммирования ограничений и требований, содержащихся во всех видах регламентов, более строгие поглощают более мягкие. Зональный регламент ныне является для нас действенным механизмом реализации всех градостроительных решений, он — неизменная часть Правил застройки города, принятых два года назад. Правда, пока застройщики относятся к требованиям Зонального регламента с легким скептицизмом, но, думается, вскоре — с осознанием юридического статуса этого документа — все войдет в норму.
А что, есть Зональное свидетельство, о котором так много идет дискуссий? Не разводим ли мы новые бюрократические барьеры? — Напротив.Зональное свидетельство — это новый вид исходно-разрешительного документа, в котором в полном соответствии с требованиями Земельного кодекса земельный участок формируется как объект недвижимости с установлением границ, определением разрешенного вида использования и технических условий на его подключение к инженерной структуре. В составе этого свидетельства имеются сведения о геологической и топографической изученности, указываются категории улиц и дорог, прилегающих к участку, и другая информация в объеме, вполне достаточном для начала проектирования. — Но для этого надо обладать полной информацией о том, что есть на самом деле, ведь все может случиться в период проектирования и тем более застройки…
В этом смысле нам предстоит еще хорошо поработать. Скажем, необходима разработка отраслевых генеральных схем инженерного обеспечения, нужны правила резервирования территорий города для государственных и общественных потребностей, уточнение красных линий… Такая необходимость вызвана еще и тем, что при составлении Зонального свидетельства вся информация по конкретному участку, которая имеется в наших электронных архивах, формируется автоматически. Мне известно, что подобная работа ведется еще в нескольких городах России, но другими методами. Очевидно, Госстрою РФ, Российской Академии архитектуры и строительных наук, Союзу архитекторов было бы полезно изучить имеющийся опыт и на этой основе разработать соответствующие нормативно-методические документы для внедрения в целом по стране. Это тем более важно, если учесть, что в практике уже имеются примеры разработок конкретных проектов по крупным жилым районам. В том числе и в Уфе.
В позапрошлом году авторский коллектив отдела инвестиционного и градостроительного проектирования института Ленпромстройпроект разработал по нашему заказу проекты повышения эффективности использования территорий за счет развития транспортной инфраструктуры, развития центра Уфы, ее северной промышленной зоны. В нынешнем году Ленпромстройпроект разработал красные линии и строительное зонирование еще одного района — «Уфа-Затон», подготовлены концепция к схеме теплоснабжения города, ряд других важных документов. В следующем году намечается завершение проекта водоснабжения и канализации… — Связи уфимцев с проектировщиками Санкт-Петербурга хорошо известны, они имеют давние традиции. Но скажите, пожалуйста, Борис Александрович, не назрело ли время создать такому большому, развитому во всех отношениях городу, как Уфа, свой штаб градостроительной деятельности. Социально-экономическая обстановка в Башкирии, ее промышленный и динамический потенциал, перспективы дальнейшего развития многократно напоминали нам о необходимости решения этой задачи. Что-то мешает? — Вопрос о кадрах градостроителей далеко не простой. Не случайно большая часть районных архитектурных служб республики не укомплектована специалистами. В проектных институтах, правда, есть весьма квалифицированные кадры, но они уже предпенсионного, а в значительной части и пенсионного возраста.
Молодежи крайне мало. Ученых — тем более. Между тем в Уфе с замахом на будущее много лет назад был построен огромный учебный корпус, который по замыслу его создателей должен был стать зданием архитектурно-строительного института. Не получилось. Корпус превратился в строительный факультет нефтяного института — ныне университета. Естественно, главные проблемы подготовки кадров градостроителей да и вообще специалистов-строителей для города и особенно села остаются нерешенными. Не повезло и архитекторам. Их готовят единицами, и, как правило, все они уходят в мелкий бизнес. На мой взгляд, проблема кадров градостроителей у нас вполне разрешима. Постановка на V пленуме Союза архитекторов России вопроса о том, что по логике вещей генеральные планы для крупных городов должны разрабатываться в самих этих городах в первую очередь, не только актуальна, но и крайне необходима. Увы, бюджетное финансирование долго не позволяло нам это делать. Теперь же ситуация в этом плане, кажется, идет на поправку, и надо решительно делать все необходимое, чтобы как можно быстрее усовершенствовать систему градостроительства в соответствии с современными требованиями.